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Comment s’éteint le contrat de crédit-bail ?

le crédit-preneur

L’extinction du crédit-bail s’opère généralement avec l’option de la promesse unilatérale de vente. Cependant, on notera des cas de détournement de sa fonction première.

Le droit d’option du crédit-preneur

A l’issue de la période locative prévue au contrat de crédit-bail, entre en jeu la promesse unilatérale de vente, prévue elle aussi au contrat, dans laquelle le crédit-bailleur promet de vendre le bien dont il est propriétaire au crédit-preneur, pour un prix résiduel (symbolique).

Ce prix résiduel pourra être la dernière échéance. Le prix d’acquisition du matériel a été payé par le crédit-preneur tout au long du contrat de location, au titre des loyers ou redevances. En effet, ces redevances ont une nature complexe dont leur cause ne s’épuise pas dans la mise à disposition d’un bien : elles vont comporter amortissement du financement du crédit-bailleur.

Au fond, tout se passe come si le crédit-preneur remboursait son prêt. Ainsi, les redevances seront généralement plus importantes qu’un simple loyer. C’est la raison pour laquelle on ne leur applique pas les règles du bail (notamment les règles de plafonnement du loyer du bail commercial).

Le crédit-preneur dispose donc d’un droit d’option. Soit celui-ci lève l’option, dans les conditions prévues au contrat de crédit-bail : il devient alors propriétaire de la chose en payant le solde résiduel du prix.

Le crédit-preneur peut aussi décider de ne pas lever l’option. L’hypothèse est celle où l’on a affaire à un matérielle d’obsolescence rapide. Très souvent, le crédit-preneur préférera conclure un nouveau contrat de crédit-bail pour le financement d’un nouveau matériel adapté à ses besoins.

On est ici dans une logique d’entreprise : c’est le contrat qui va permettre d’utiliser un bien pendant un certain temps sans avoir de trésorerie à décaisser. Fiscalement, une partie des redevances pourront même être déduites par exemple. Ceci est donc très avantageux pour le crédit-preneur.

C’est une technique de financement qui peut être tout à fait utilisé pour des biens de consommation et dans un contexte d’entreprise. Le contrat de crédit-bail apparait donc bien comme un contrat de financement : c’est un service de crédit donnant au crédit-bail le caractère de contrat instantané. C’est ce financement, instantané, qui cause l’échelonnement des redevances pendant toute la durée de la période locative.

Le détournement de la technique du crédit-bail

La technique du crédit-bail va parfois être utilisée à des fins détournées. Un commerçant désire installer un centre commercial.  Celui-ci va aller voir une enseigne de la grande distribution pour la conclusion d’un contrat de franchise. Leur but est de faire qu’à la fin de ce contrat, le commerçant renouvelle le contrat de franchise (pour ne pas passer à la concurrence).

De cette manière, ils ont pu proposer au commerçant, pour financer la mise en place de son centre commercial, la conclusion d’un contrat de crédit-bail. Le commerçant et l’entreprise de grande distribution vont créer une filiale spécialement pour cette opération. Une personne morale est donc destinée à cette seule opération (ce qui apparait déjà douteux). Elle va procéder à l’acquisition du terrain et des locaux puis les louer au commerçant pour une durée de 15 ou 20 ans.

Dans le même temps, le crédit-preneur va avoir différents contrats avec l’entreprise de grande distribution (contrat de franchise, d’approvisionnement,…). Ces contrats auront une durée de 5 ou 6 ans.

Le contrat de crédit-bail associait la promesse unilatérale de vente à une condition suspensive : le droit d’option ne pouvait être levé par le crédit-preneur, en fin de contrat de location, que s’il exploitait encore le magasin sous l’enseigne du groupe de distribution à qui appartenait la filiale.

Le contrat de crédit-bail change alors de nature : ce n’est plus un simple service financier. Pour bénéficier du droit d’option, il fallait maintenir les contrats de franchise et d’approvisionnement avec toutes les obligations qui en découlent. Ce contrat était devenu l’accessoire des contrats précédents, qui sont  des contrats de durée.

Cette clause n’a pas empêché le commerçant de changer l’enseigne. Ce n’est qu’à la fin du contrat de crédit-bail, lorsqu’il  a voulu lever l’option, qu’il s’est rendu compte que celle-ci ne pouvait plus être levée. La situation devient donc, d’un point de vue juridique, extrêmement délicate.

Si cette clause est valable, le crédit-preneur ne peut plus lever l’option. Se pose alors le problème de sa situation. Cette condition suspensive avait complètement dénaturé le contrat de crédit-bail.

Le problème est que ces contrats comportent des clauses d’arbitrage dont les sentences sont confidentielles. Par conséquent, on ne peut pas savoir la solution retenue.

Généralement, le commerçant va renégocier la cession des bâtiments et du fonds de commerce pour un prix supérieur que celui prévu dans l’option. Cette pratique peut encore être discutée sur le plan du droit de la concurrence.

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