Droit affaires

Contrat de crédit-bail : Distinction des autres contrats

la vente à crédit

Le contrat de crédit-bail à proprement parler est le contrat conclu entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur. Ce contrat a pour but de financer une opération (souvent d’achat vente). Le contrat de crédit-bail se distingue alors des autres opérations.

A distinguer de :

la vente à crédit

Le contrat de crédit-bail se distingue de la vente à crédit, dans laquelle le crédit est consenti par le vendeur. Ici, le crédit n’est pas consenti par le vendeur : celui-ci est payé en intégralité au moment de la vente. D’autre part, dans la vente à crédit, l’acquéreur devient inéluctablement propriétaire de la chose (soit immédiatement, soit avec un transfert de propriété retardé), alors qu’ici le transfert de propriété n’est pas acquis. Le transfert de propriété de la chose au crédit-preneur ne résulte que de la levée d’option. Il arrivera souvent que l’on procède à ce contrat de crédit-bail car il n’est pas sur que l’utilisateur lève l’option. L’utilisation du leasing permet alors de disposer d’un matériel moderne : c’est une logique économique différente de la vente à crédit. En effet, à la fin du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur ne lèvera pas l’option et préférera conclure un autre contrat de crédit-bail pour du matériel plus récent.

La location-vente

On rencontre aussi une formule voisine : la location-vente, faisant intervenir un établissement financier. Dans la location-vente, là aussi le locataire a vocation à devenir propriétaire.

Cependant, dans la location-vente, il n’y a pas l’option caractérisée par la promesse unilatérale de vente.

Du prêt de somme d’argent

On doit encore distinguer le contrat de crédit-bail du prêt de somme d’argent : la formule est ici beaucoup plus sophistiquée. On pourrait supposer qu’un prêt avec hypothèque serait plus simple. Cependant ici, le crédit-bailleur est propriétaire du bien : il n’est pas titulaire d’une sureté. Le crédit qui est consenti n’est pas non plus affecté à l’acquisition du bien.

Il n’y a pas le lien de connexité existant entre la sureté prise sur le bien et le contrat de prêt. Ici, le crédit-bailleur est totalement propriétaire du bien. Par conséquent, toutes les règles relatives au droit des suretés ne se retrouve pas dans le contrat de crédit-bail, ni en cas de procédure collective.

Une autre différence avec le prêt de somme d’argent est que les loyers versés par le crédit-preneur sont de nature complexe. Le crédit-preneur bénéficie de la mise à disposition de la chose (cause du loyer dans le bail) mais surtout, le crédit-preneur, au titre des loyers, va rembourser l’investissement financier consenti par le crédit-bailleur.

Également au titre de ces loyers, il va rémunérer le crédit-bailleur pour le service financier qui lui a été consenti. C’est ce qui explique par exemple que les règles sur l’usure ne soit pas applicable au contrat de crédit-bail.

L’originalité du contrat de crédit-bail est donc affiché au regard des contrats de crédit. Cette originalité s’affiche encore si on considère qu’il ne se réduit pas à l’addition des contrats élémentaires qui le compose : chacun des contrats élémentaires devient original.

Des contrats élémentaires

Les règles élémentaires de ces contrats ne sont plus forcément applicables au contrat de crédit-bail. Par exemple, si le crédit-preneur exerce dans l’immeuble objet du crédit-bail une activité commerciale, il devrait donc bénéficier des règles sur le bail commercial. La Cour de Cassation refuse d’appliquer les règles sur les baux commerciaux au contrat de location qui procède d’un contrat de crédit-bail.

De même, l’art. 1589-2 du code civil, sur les promesses unilatérales de vente en matière d’immeuble, dispose « est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce (… ) si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ».

Par conséquent, la promesse unilatérale de vente immobilière doit faire l’objet d’un enregistrement dans un délai de 10 jours à compté de sa conclusion.

La Cour de Cassation estime que « la promesse de vente incluse dans un contrat de crédit-bail immobilier est indissolublement liée à un ensemble d’obligations contractuelles réciproques et n’est pas soumise à la formalité de l’enregistrement prévue par l’art. 1589-2 » (3e Chambre Civile, 3 juin 1982, Chambre Commerciale, 15 janvier 2002).

Le contrat de crédit-bail est donc bien un  contrat original. Les composantes de ce contrat sont dispensées des règles qui s’appliquent  à ces contrats pris séparément. On va alors trouver des applications de contrat de crédit-bail dans des montages assez étonnants.

On va ainsi imaginer le lease-back : c’est le contrat dans lequel le vendeur et l’utilisateur sont une seule et même personne. L’hypothèse est une société importante, propriétaire d’un immeuble, qui a un besoin de trésorerie.

Cette société va vendre son immeuble à un établissement de crédit-bail et va toucher le prix de vente. Dans  le même contrat, l’acquéreur de l’immeuble va donner en location cet immeuble au vendeur, pendant une certaine période et avec des loyers conséquents.

A l’issue de la location, le vendeur est titulaire d’une promesse unilatérale de vente pour un prix résiduel, étant entendu qu’il aura remboursé le prix de vente au titre des loyers. La société pourra récupérer son immeuble. Elle aura ainsi eut la trésorerie nécessaire tout en gardant les locaux qu’elle utilisait.

Ce contrat de crédit-bail est un contrat de financement qui prend pour appui la combinaison de contrats élémentaires. Le droit est donc au soutien d’une opération économique. La propriété n’a pas ici la même acception que dans les autres contrats : la propriété a ici un sens de sécurité juridique. L’esprit n’est pas celui d’un propriétaire acquéreur mais d’un banquier.

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