# Réunir deux appartements : quel impact sur la taxe foncière ?
La réunion de deux appartements en un seul logement représente une opération immobilière de plus en plus courante, notamment dans les grandes villes où l’optimisation de l’espace devient une priorité. Cette transformation peut répondre à divers besoins : agrandir sa surface habitable, créer un bien immobilier plus valorisé sur le marché, ou simplement adapter son logement à l’évolution de sa situation familiale. Cependant, cette démarche entraîne des conséquences fiscales significatives, particulièrement sur le montant de votre taxe foncière. Avant d’entreprendre de tels travaux, vous devez comprendre les mécanismes administratifs, les modalités de recalcul de la valeur locative cadastrale, et anticiper l’impact financier réel de cette transformation. Les services fiscaux appliquent une méthodologie précise pour évaluer le nouveau bien, et l’absence de déclaration ou une mauvaise compréhension des règles peut vous exposer à des redressements fiscaux importants.
La fusion cadastrale : procédure administrative et modification de la valeur locative
La réunion de deux appartements nécessite une démarche administrative obligatoire auprès des services du cadastre. Cette procédure formelle permet d’actualiser la situation fiscale de votre bien immobilier et d’éviter tout contentieux ultérieur avec l’administration. Contrairement à une idée reçue, vous ne pouvez pas simplement réaliser les travaux sans informer les autorités compétentes, sous peine de vous exposer à des pénalités.
Dépôt de la déclaration modèle H1 auprès du service des impôts fonciers
Le formulaire H1 constitue le document central de votre déclaration. Vous devez le déposer auprès du centre des impôts fonciers dont dépend votre bien dans un délai de 90 jours suivant l’achèvement des travaux. Ce formulaire détaille la nouvelle configuration du logement : surface totale après réunion, nombre de pièces principales, équipements intégrés, et nature des transformations effectuées. L’administration fiscale utilise ces informations pour procéder au recalcul de la valeur locative cadastrale, base de calcul de votre taxe foncière. Le non-respect de ce délai peut entraîner une majoration de 25% sur les droits dus, voire des sanctions plus lourdes en cas de réitération.
Modification du nombre de lots cadastraux et révision du coefficient de localisation
Lorsque vous fusionnez deux appartements, vous transformez deux lots cadastraux distincts en un seul local d’habitation. Cette opération modifie automatiquement le nombre de références cadastrales associées à votre propriété. Les services du cadastre procèdent alors à une révision du coefficient de localisation, qui tient compte de la situation géographique précise du bien, de son environnement urbain, et de l’attractivité du quartier. Un appartement résultant de la fusion de deux petites surfaces peut bénéficier d’un coefficient plus favorable qu’attendu, notamment si la configuration finale améliore significativement les conditions de vie.
Recalcul de la surface pondérée selon la méthode d’évaluation par comparaison
La surface pondérée représente un élément essentiel dans le calcul de votre nouvelle taxe foncière. L’administration ne se contente pas d’additionner les surfaces des deux appartements initiaux. Elle applique une méthode d’évaluation par comparaison qui intègre plusieurs critères : la surface réelle des pièces principales, les annexes (caves, balcons, terrasses), la qualité de la distribution intérieure, et les élé
ité des équipements. En pratique, chaque pièce est affectée d’un coefficient en fonction de son importance (séjour, chambres, cuisine, salles d’eau) et les annexes sont pondérées (balcon à 20 ou 30 %, cave à 10 %, terrasse à 30 à 50 % selon les cas). La réunion de deux appartements peut ainsi modifier la structure des pièces (création d’un grand séjour, d’une suite parentale, suppression d’une cuisine) et donc la surface pondérée retenue par l’administration. Ce n’est donc pas seulement la superficie brute qui compte, mais la façon dont les mètres carrés sont organisés dans le nouveau logement.
Délais de traitement par les services du cadastre et date d’effet fiscal
Une fois votre déclaration H1 déposée, les services du cadastre disposent d’un délai de plusieurs mois pour instruire le dossier. En pratique, les mises à jour cadastrales interviennent dans un délai moyen de 3 à 6 mois, avec parfois une visite sur place d’un agent du service des impôts fonciers pour constater les travaux réalisés. La date d’effet fiscal n’est toutefois pas immédiate : la nouvelle valeur locative ne s’applique qu’à compter du 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux déclarés.
Concrètement, si vos travaux de réunion sont achevés en juin 2024 et que vous déposez la déclaration dans les 90 jours, la nouvelle taxe foncière ne sera calculée qu’à partir de l’avis émis à l’automne 2025. Jusque-là, vous restez imposé sur la base des anciens locaux, même si, physiquement, le logement est déjà unifié. Ce décalage temporel vous laisse un peu de marge pour anticiper la hausse éventuelle de votre taxe foncière, mais il impose également de ne pas tarder à régulariser la situation sous peine de voir les rectifications s’appliquer de manière rétroactive.
Calcul de la valeur locative cadastrale après réunion de deux logements
Une fois la fusion cadastrale enregistrée, l’administration procède au calcul de la nouvelle valeur locative du logement unifié. Cette étape est déterminante, car c’est elle qui fixe la base de calcul de la taxe foncière après la réunion de deux appartements. Le fisc applique les règles générales d’évaluation des locaux d’habitation prévues par le Code général des impôts, en tenant compte de la surface, de la catégorie du local, des éléments de confort et de l’environnement. L’objectif est de rapprocher votre bien d’appartements de référence comparables dans le même secteur géographique.
Application du tarif au mètre carré selon la catégorie du local d’habitation
Chaque logement est classé dans une catégorie cadastrale (de très modeste à luxueux) en fonction de sa qualité globale : état du bâtiment, standing de l’immeuble, taille des pièces, prestations, etc. À cette catégorie correspond un tarif au mètre carré qui, appliqué à la surface pondérée, permet de déterminer la valeur locative brute. Lorsqu’on réunit deux appartements, ce classement peut évoluer, notamment si le nouveau logement offre des volumes plus généreux, une meilleure distribution ou des prestations homogénéisées à la hausse.
Par exemple, deux petits appartements anciens et peu fonctionnels peuvent, après une rénovation complète et une fusion, être reclassés dans une catégorie supérieure grâce à une meilleure qualité d’habitation. Le tarif au mètre carré augmente alors mécaniquement. À l’inverse, si la réunion se limite à ouvrir une cloison sans amélioration notable du confort ni du standing, la catégorie peut rester identique et limiter l’impact sur la valeur locative. C’est un peu comme passer d’une voiture d’entrée de gamme à un modèle mieux équipé : même moteur de base, mais le niveau de finition change la valeur perçue.
Intégration des éléments de confort et équipements : ascenseur, chauffage central, salles d’eau
Les éléments de confort jouent un rôle majeur dans l’évaluation après fusion. La présence d’un ascenseur, d’un chauffage central collectif ou individuel performant, de plusieurs salles d’eau modernes ou d’une cuisine équipée influence positivement le classement du bien. Lorsque vous réunissez deux appartement, il est rare de laisser les installations en l’état : vous en profitez souvent pour refaire l’électricité, rationaliser la plomberie, créer une seconde salle de bains ou une buanderie, installer une climatisation réversible, etc.
Chacune de ces améliorations peut entraîner une hausse de la valeur locative cadastrale, car l’administration considère que le confort d’usage est renforcé. On peut comparer cela à un hôtel qui passe de 2 à 3 étoiles : les chambres n’ont pas nécessairement grandi, mais l’ajout d’équipements (salle de bains privative, meilleure literie, climatisation) justifie un tarif plus élevé. De la même manière, un appartement fusionné avec plus de confort supportera généralement une taxe foncière majorée par rapport à la somme des anciens logements restés dans leur jus.
Impact de la surface habitable totale sur le classement cadastral
La surface habitable totale après réunion influence directement le classement du logement. Un bien de 90 ou 100 m² n’est pas apprécié de la même manière qu’un studio ou un deux-pièces, surtout dans les centres urbains où les grandes surfaces sont rares. Les services fiscaux considèrent qu’un appartement de grande taille offre un potentiel d’occupation supérieur et une valeur locative plus élevée, même si le prix au mètre carré peut être légèrement moindre que pour un petit studio très recherché.
Ce phénomène explique pourquoi la fusion de deux petites surfaces peut, dans certains cas, aboutir à une augmentation modérée de la taxe foncière, voire à une relative stabilité. La surface totale augmente, mais le tarif marginal au mètre carré peut baisser du fait du mécanisme de barème dégressif et de la manière dont la catégorie est appréciée. Inversement, si la nouvelle surface vous fait basculer dans une tranche de standing ou de rareté supérieure (par exemple création d’un grand T4 traversant dans un quartier prisé), la valeur locative peut grimper sensiblement.
Neutralisation ou maintien de la redevance audiovisuelle lors de la fusion
La fusion de deux appartements soulève parfois une question connexe : qu’advient-il de la redevance audiovisuelle (ancienne contribution à l’audiovisuel public) lorsque deux logements sont réunis ? Jusqu’à sa suppression à compter de 2022 pour les particuliers, cette contribution était due par foyer détenant un téléviseur dans un logement imposé à la taxe d’habitation. En cas de réunion de deux lots occupés par le même foyer fiscal, il n’y avait pas de double imposition, même avant la fusion cadastrale, dès lors qu’une seule taxe d’habitation s’appliquait au lieu de vie principal.
Aujourd’hui, en l’absence de contribution à l’audiovisuel pour les particuliers, la question ne se pose plus pour une résidence principale occupée. En revanche, pour les logements encore assujettis à la taxe d’habitation (certaines résidences secondaires ou locaux meublés), la fusion se traduit par un seul local taxable, donc un seul avis. Il n’existe pas de mécanisme spécifique de neutralisation lié à la réunion d’appartements, mais la simplification de la situation cadastrale facilite la lecture de vos avis fiscaux et évite tout risque de confusion sur le nombre de redevances potentiellement exigibles à l’avenir si le cadre légal évoluait.
Révision de la base d’imposition et calcul du montant de taxe foncière
Une fois la nouvelle valeur locative cadastrale déterminée, l’administration fiscale calcule la base d’imposition de votre taxe foncière. Cette base résulte d’opérations successives : application d’abattements, prise en compte de la nature du bien (résidence principale ou non), puis application des taux votés chaque année par les collectivités locales. Comprendre ce mécanisme vous permet d’anticiper plus finement l’impact financier réel de la réunion de vos deux appartements.
Mécanisme d’abattement de 50% pour résidence principale et conditions d’éligibilité
Pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, la loi prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur la valeur locative cadastrale afin de tenir compte des frais de gestion, d’assurance et d’entretien supportés par le propriétaire. Cet abattement s’applique à tous les logements, qu’ils soient occupés à titre de résidence principale, secondaire ou loués, dès lors qu’ils relèvent de la catégorie des propriétés bâties. Il ne s’agit donc pas d’un avantage réservé aux résidences principales, mais d’un mécanisme de calcul de droit commun.
En revanche, certaines communes ou départements peuvent décider de mettre en place des dispositifs d’allégement supplémentaires ciblant les résidences principales (exonérations temporaires, dégrèvements pour travaux d’économie d’énergie, abattements pour personnes âgées ou handicapées sous conditions de ressources). Si le logement issu de la fusion devient votre résidence principale, il est utile de vérifier, auprès de votre centre des impôts ou de la mairie, si vous pouvez bénéficier de tels dispositifs. Vous optimisez ainsi la fiscalité de votre nouveau logement tout en respectant les conditions d’éligibilité propres à chaque collectivité.
Application du taux communal et départemental sur la nouvelle base imposable
Après abattement de 50 %, la valeur locative nette sert de base au calcul de la taxe foncière. Les collectivités territoriales (commune, intercommunalité, département) appliquent alors leurs taux respectifs, votés chaque année en conseil municipal ou départemental. Le montant final correspond à la somme des produits de ces taux par la base imposable, à laquelle peuvent s’ajouter des taxes annexes comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Concrètement, si la valeur locative nette de votre logement fusionné est de 10 000 € et que les taux combinés atteignent 40 %, votre taxe foncière brute se situera autour de 4 000 €, hors taxes additionnelles. Après réunion de deux appartements, l’évolution de ce montant dépend donc à la fois de la nouvelle base (issue de la valeur locative recalculée) et de l’évolution des taux décidée par les élus locaux. C’est un peu comme une double variable : vous maîtrisez votre projet de fusion, mais les taux restent, eux, du ressort de la collectivité.
Comparaison financière : taxation de deux appartements séparés versus un logement unique
Vous vous demandez si la fusion de deux appartements vous fera vraiment économiser de la taxe foncière ? La réponse dépend de la combinaison de plusieurs facteurs, mais un principe important joue en votre faveur : la dégressivité fiscale des premiers mètres carrés. Les 20 premiers mètres carrés de chaque local sont plus lourdement imposés que les suivants. Avec deux appartements distincts, ce tarif « fort » s’applique deux fois, alors qu’avec un logement unique, il ne s’applique qu’une seule fois.
Imaginons deux appartements de 50 m² chacun. Séparément, vous supportez le tarif élevé sur 2 × 20 m², soit 40 m². Après fusion en un 100 m², ce tarif n’est plus appliqué que sur 20 m², les 80 m² restants bénéficiant du tarif réduit. Sur une base identique de confort et de standing, cette mécanique engendre souvent une économie structurelle de 10 à 15 % sur la base imposable. Toutefois, cette économie peut être partiellement ou totalement compensée par la hausse de valeur locative liée aux travaux et à l’amélioration du logement. La seule façon de trancher pour votre situation consiste donc à demander une simulation à votre centre des impôts fonciers ou à un expert fiscal.
Conséquences fiscales spécifiques selon le statut d’occupation
La réunion de deux appartements ne produit pas les mêmes effets fiscaux selon que le logement unifié est occupé par son propriétaire, loué vide, loué meublé ou laissé à disposition d’un membre de la famille. Le statut d’occupation influe sur la nature des revenus déclarés (revenus fonciers, BIC, absence de revenus en cas d’occupation personnelle), mais aussi sur certains dispositifs d’exonération ou d’allégement de taxe foncière. Il est donc essentiel de réfléchir à votre stratégie patrimoniale avant de lancer le chantier.
Si vous occupez le logement issu de la fusion en tant que résidence principale, la taxe foncière restera intégralement à votre charge, mais vous pourrez profiter, le cas échéant, d’exonérations ciblées (personnes âgées, invalides, bénéficiaires de certains minima sociaux) si vous remplissez les conditions de ressources. En revanche, vous ne déclarerez pas de revenus locatifs pour ce bien, ce qui limite l’impact de la réunion sur votre impôt sur le revenu.
Si le logement est loué, la nouvelle taxe foncière devient une charge déductible de vos revenus, en régime réel foncier pour la location nue ou en régime réel BIC pour la location meublée. Avec un appartement plus grand et mieux valorisé, les loyers perçus peuvent augmenter, mais la hausse de taxe foncière est en partie neutralisée par sa déductibilité. En outre, la fusion peut vous permettre de passer d’une location nue peu optimisée à un statut de LMNP au réel sur un grand meublé familial, avec amortissement des murs et des travaux, ce qui peut réduire fortement votre imposition globale.
Déclaration H2 pour travaux de transformation et exonération temporaire
Dans certains cas, notamment lorsque la réunion de deux appartements s’accompagne d’une transformation profonde ou d’une affectation partielle à un autre usage (local mixte habitation/professionnel, par exemple), l’administration peut exiger le dépôt d’une déclaration modèle H2. Ce formulaire, proche du H1, vise les locaux bâtis autres que les maisons individuelles et permet de déclarer des modifications substantielles de la consistance ou de l’affectation des locaux existants. Il est important de se rapprocher de votre centre des impôts fonciers pour vérifier le modèle adéquat à utiliser selon la typologie de votre immeuble.
La déclaration H2 déclenche également une réévaluation de la valeur locative et peut ouvrir droit, dans certaines communes, à des exonérations temporaires de taxe foncière lorsque des travaux importants d’amélioration ou de reconstruction ont été réalisés. De nombreuses collectivités accordent par exemple une exonération de 50 à 100 % de taxe foncière pendant 2 à 5 ans pour les logements rénovés de manière lourde ou améliorés sur le plan énergétique. Si votre projet de fusion s’inscrit dans un programme global de rénovation (isolation, changement de fenêtres, amélioration du chauffage), il serait dommage de passer à côté de ces dispositifs.
Pour en bénéficier, vous devez respecter des conditions strictes de déclaration dans les délais (90 jours après l’achèvement des travaux le plus souvent) et conserver l’ensemble des justificatifs (factures, attestations de performance énergétique, autorisations d’urbanisme). L’enjeu peut être significatif : une exonération temporaire bien préparée permet de compenser, au moins partiellement, la hausse de taxe foncière induite par la montée en gamme de votre logement.
Contentieux fiscal et recours en cas de désaccord sur la réévaluation cadastrale
Il arrive que la nouvelle valeur locative retenue par l’administration après la réunion de deux appartements vous paraisse excessive. Dans ce cas, vous disposez de voies de recours pour contester la réévaluation cadastrale. La première étape consiste à demander des explications écrites à votre centre des impôts fonciers : détail de la catégorie retenue, du tarif au mètre carré, des coefficients de situation et de la surface pondérée utilisés. Cette demande vous permet souvent de détecter une erreur matérielle (mauvaise surface, annexe surévaluée, double comptabilisation d’une pièce).
Si, après échanges avec le service, vous maintenez votre désaccord, vous pouvez déposer une réclamation contentieuse dans les délais légaux, en général jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de la taxe contestée. Cette réclamation doit être motivée et accompagnée de toutes les pièces utiles (plans, descriptif des travaux, photos, avis de valeur d’un expert ou d’un agent immobilier, comparaisons avec des biens similaires du quartier). L’objectif est de démontrer que la valeur locative retenue surévalue de manière manifeste la réalité du marché locatif local et des caractéristiques de votre bien.
En cas de rejet de votre réclamation, vous avez la possibilité de saisir le tribunal administratif compétent. Le juge examinera alors les éléments fournis par les deux parties et pourra ordonner, le cas échéant, une expertise. Bien entendu, engager un contentieux doit rester une solution de dernier recours, compte tenu des délais et des coûts potentiels. Dans bien des situations, un dialogue argumenté avec le service des impôts fonciers et, si besoin, l’appui d’un professionnel (avocat fiscaliste, géomètre-expert, expert immobilier) permettent d’obtenir une révision amiable de la valeur locative, surtout lorsque la réunion des appartements a été correctement déclarée et que le désaccord porte sur des points techniques précis.